Перепланировка
Под перепланировкой понимается несоответствие реальной планировки жилого или нежилого помещения поэтажному плану БТИ. В соответствии с действующим законодательством, проведение перепланировки в помещении возможно только после получения соответствующего разрешения. Таким разрешением является Распоряжение государственной жилищной инспекции г. Москвы (Мосжилинспекции).
Разрешение не требуется на проведение следующего вида работ:
- косметический ремонт;
- монтаж/демонтаж встроенной мебели, антресолей;
- замена инженерного оборудования без его переустановки.
Перепланировка подразумевает под собой изменение плана помещения:
- перенос, изменение, демонтаж перегородок;
- перенос кухни или санузла;
- переоборудование ванной;
- перенос проемов, дверей и т. д.
Любое изменение, попадающее под один из этих пунктов, требует обязательного получения разрешения на проведение работ.
Проект перепланировки разрабатывается на стадии подготовки дизайн-проекта интерьера жилого или офисного помещения. При обращении в нашу компанию, заказчик получает несколько вариантов возможного проведения перепланировки, согласование проходит план, одобренный заказчиком.
Сроки на оформление разрешений, а также сроки и стоимость проведения работ по перепланировке зависят от следующих факторов:
- конструкция дома (тип, серия и т. д.);
- сложность проекта;
- округ, в котором проводится согласование и т. д.
Не подлежат согласованию следующие действия:
- работы, способные привести к нарушению прочности конструкции здания;
- работы, требующие разрушения несущих конструкций;
- изменения, ухудшающие внешний вид и сохранность фасада здания;
- работы, нарушающие противопожарные устройства;
- внесение изменений, способных ухудшить условия эксплуатации здания;
- выделение отдельной комнаты площадью менее 9 кв. метров или шириной менее 2,25 метра;
- увеличение подсобных помещений за счет сокращения жилой площади;
- любые работы, на которые не дали своего согласия все совершеннолетние собственники и жильцы квартиры;
- проведение перепланировки в зданиях, подлежащих сносу в течение ближайших трех лет при наличии соответствующих решений (исключение составляют работы, необходимые для обеспечения безопасности проживания.
- проведение перепланировки в зданиях, состоящих на учете штаба по делам ГО и ЧС (исключение составляют работы, на которые получено разрешение начальника штаба).
Практические примеры
На практике сложнее всего согласовать следующие виды работ:
- перенос санитарного узла при условии, если этажом выше/ниже находится жилое помещение;
- перенос кухни при тех же условиях (исключение – квартиры над техническими этажами);
- демонтаж или изменение вентиляционных коробов, стояков;
- выполнение несущих стенах больших проемов.
Как поступить?
Перепланировка, выполненная без получения разрешительной документации:
- перепланированное помещение не является чистым с юридической точки зрения, с ним невозможно проведение любых сделок до восстановления первоначального вида или оформления необходимой документации;
- претензии со стороны жилищно-коммунального хозяйства и других государственных органов, наложение штрафа, возбуждение судебного иска.
Получение согласования на перепланировку жилого помещения собственными силами:
- получение действующего поэтажного плата БТИ;
- экспликация к поэтажному плану (форма №22);
- справки БТИ по форме 1 и 5;
- поэтажные планы квартир, расположенных на нижнем/верхнем этажах с экспликациями;
- подготовка проекта перепланировки с разделами «Канализация», «Водоснабжение», «Архитектурный», «Конструктивный»;
- получение акта-обязательства;
- получение технического заключения МосжилНИИ;
- получение разрешения Пожнадзора;
- согласование в АПУ;
- согласование в СЭС;
- согласование в МосГаз;
- заключение договора на вывоз бытовых отходов;
- получение согласований в ДЕЗ, ТСЖ;
- получение согласования в жилинспекции;
- согласование в Мосгосэкспертизе;
- согласование проекта перепланировки с автором проекта здания;
- согласование с застройщиком в случае перепланировки в новостройке;
- заключение договоров страхования третьих лиц;
- получение согласования с владельцами смежных помещений;
- получение справок из РЭУ;
- получение согласования в управе;
- ГУОП;
- получение выписки из домовой книги, финансового лицевого счета;
- оформление акта приемки ДЕЗ, институтом;
- выход на объект инженера БТИ.
Получение согласования на перепланировку с помощью нашей компании:
- заключение договора с нашей компанией;
- предоставление пакета документов.
Собственник помещения, в отношении которой запланировано проведение перепланировки, должен предоставить оригинал и нотариально заверенную копию Свидетельства о праве собственности.
В том случае, если оформление права собственности на помещение еще не завершено, необходимо дополнительно предоставить следующие документы:
- оригинал плана БТИ;
- нотариально заверенный инвестиционный договор;
- нотариально заверенный оригинал акта приемки помещения;
- оригинал договора инвестирования;
- оригинал акта реализации;
- оригинал передаточного акта;
- согласие застройщика на получение БТИ.
Для согласования перепланировки муниципального жилого помещения требуется предоставить «Договор найма» из ДЕЗ-а.
На завершающей стадии согласования потребуется предоставить следующие документы:
- постановление правительства Москвы о генеральном инвесторе;
- договор аренды земельного участка;
- инвестиционный договор;
- акт приемки строительно-монтажных работ;
- акт об итогах реализации инвестиционного проекта;
- распоряжение префекта САО Москвы;
- акт на эксплуатацию;
- договор об уступке права реализации инвестиционного проекта/договор соинвестирования/договор долевого участия в строительстве объекта;
- ордер на вселение;
- акт приемки-передачи помещения в пользование;
- акт об отсутствии взаимных финансовых претензий всех заинтересованных лиц;
- доверенность от генерального инвестора/собственника здания/балансодержателя на проведение переустройства;
- нотариально заверенная доверенность на право ведения дел по данному объекту недвижимости;
- эскизы помещения до и после проведения перепланировки, заверенные заказчиком;
- согласие на проведение перепланировки от всех совершеннолетних жителей, имеющих регистрацию в квартире (заверенное нотариусом).
Для подготовки всей необходимой документации и проведение перепланировки требуется 3 – 4 месяца. Для ускорения получения разрешений необходима контактная информация по автору объекта недвижимости.